Acheter une maison au Luxembourg peut représenter un rêve pour de nombreux ménages, frontaliers ou résidents. Que ce soit pour y vivre, y investir ou préparer une retraite dans un cadre stable et prospère, la démarche mérite une préparation minutieuse. Entre prix élevés, particularités administratives, conditions d’emprunt et rareté de l’offre, le marché luxembourgeois a ses spécificités.
Dans ce guide complet, nous vous expliquons comment acheter une maison au Luxembourg, étape par étape, en abordant les aspects juridiques, financiers, fiscaux et pratiques. Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou expatrié, vous trouverez ici toutes les informations clés pour concrétiser votre achat en toute sérénité.
1. Comprendre le marché immobilier luxembourgeois
Des prix parmi les plus élevés d’Europe
Le Luxembourg affiche depuis plusieurs années des prix de l’immobilier particulièrement élevés. En 2025, le prix moyen au m² pour une maison unifamiliale avoisine les 8 500 à 10 000 € selon la localisation, avec des pointes à plus de 12 000 € à Luxembourg-Ville ou dans des zones prisées comme Strassen ou Bertrange.
Une tension entre l’offre et la demande
Le nombre de biens à vendre reste limité, notamment dans le segment des maisons individuelles. L’offre peine à suivre la demande, accentuée par la croissance démographique, le dynamisme économique et l’attractivité du pays pour les travailleurs étrangers. Conséquence : les biens se vendent rapidement, souvent au prix affiché, voire plus.
2. Définir votre projet immobilier
Avant de vous lancer dans la recherche active d’un bien, il est essentiel de poser les bases solides de votre projet. Une préparation rigoureuse vous évitera des pertes de temps, des déceptions et facilitera vos démarches auprès des banques, notaires et agences immobilières. Voici les principaux axes à clarifier :
Quel type de maison recherchez-vous ?
Le type de bien que vous visez détermine à la fois votre budget, les travaux éventuels, et vos besoins futurs :
- Maison ancienne : charme et cachet, mais attention aux rénovations énergétiques (isolation, chauffage).
- Maison neuve : normes récentes, frais réduits à long terme, mais prix au m² souvent plus élevé.
- Maison mitoyenne : bon compromis entre coût et espace, idéale pour les familles.
- Maison individuelle : plus d’intimité, jardin privé, mais souvent plus éloignée des centres urbains.
- Maison à rénover : prix d’achat attractif, mais évaluez le coût total des travaux (structure, énergie, conformité).
💡 Conseil : Tenez compte de votre mode de vie actuel et futur (agrandissement de la famille, télétravail, mobilité…).
Quelle localisation privilégier ?
Le Luxembourg est un petit pays, mais chaque région a ses spécificités :
- Luxembourg-Ville et sa périphérie (Strassen, Hesperange, Bertrange) : proximité des institutions, des écoles internationales, marché très tendu.
- Sud du pays (Esch-sur-Alzette, Belval) : dynamique, bien desservi, idéal pour les frontaliers de France.
- Nord et Est (Diekirch, Echternach) : plus rural, prix attractifs, qualité de vie élevée.
- Zones frontalières : utiles pour les travailleurs en Belgique, France ou Allemagne ; attention aux temps de trajet.
- Pensez à la distance domicile-travail, à la desserte par les transports en commun (bus, train), à la disponibilité des écoles, commerces et services de santé.
Quel budget pouvez-vous mobiliser ?
L’achat d’une maison ne se limite pas au prix affiché. Il convient d’évaluer le budget global, en tenant compte :
- Du prix d’achat du bien (avec une marge pour la négociation).
- Des frais de notaire (1 à 1,5 %).
- Des droits d’enregistrement (7 %, potentiellement réduits grâce au Bëllegen Akt).
- Des frais bancaires (frais de dossier, garantie hypothécaire, assurance).
- D’un éventuel budget travaux ou aménagements (cuisine, isolation, rafraîchissement).
Astuce : Un simulateur de prêt luxembourgeois peut vous aider à calculer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus et de votre apport.
Résidence principale ou investissement locatif ?
Définir la finalité de votre achat est essentiel pour orienter votre stratégie :
- Résidence principale : priorisez le confort, l’environnement, la qualité de vie et les aides publiques (subventions, réductions fiscales).
- Investissement locatif : privilégiez la rentabilité, la demande locative locale, la facilité de revente, la fiscalité applicable (impôt foncier, taxation des loyers).
- Résidence mixte ou secondaire : envisagez un bien évolutif (par exemple, une maison avec studio indépendant pour location ponctuelle).
Pour un investissement, pensez à calculer le rendement brut et net, à anticiper les périodes de vacance locative et à vérifier la réglementation (contrats de bail, encadrement
- Astuce : Faites appel à un courtier ou un conseiller immobilier pour évaluer la faisabilité de votre projet et gagner du temps.
3. Le budget d’achat : au-delà du prix de la maison

Bon à savoir : Le régime d’aide publique “Bëllegen Akt” permet une réduction jusqu’à 20 000 € sur les droits d’enregistrement pour les acheteurs de leur résidence principale.
4. Obtenir un financement au Luxembourg
Conditions d’emprunt
Les banques luxembourgeoises financent jusqu’à 80 % à 90 % de la valeur du bien, voire plus pour les résidents. Les non-résidents, notamment les frontaliers, peuvent aussi obtenir un prêt, sous réserve de stabilité professionnelle et de revenus suffisants.
Documents requis
Préparez ces justificatifs pour la demande de prêt :
- Pièce d’identité et carte de séjour si applicable
- Contrat de travail ou bulletins de salaire
- Derniers avis d’imposition
- Attestation de résidence
- Épargne personnelle (si apport)
Taux d’intérêt
En 2025, les taux se stabilisent entre 3,5 % et 4,2 % pour un prêt à taux fixe sur 20 ans. Pensez à comparer les offres et à négocier.
5. Trouver une maison : où chercher ?
Portails immobiliers de référence
- atHome.lu
- Immotop.lu
- Wortimmo.lu
- Habiter.lu
Agences locales
Les agences immobilières au Luxembourg jouent un rôle clé, notamment pour accéder aux biens en exclusivité. Elles accompagnent aussi dans les démarches administratives et notariales.
Vente entre particuliers
Peu courante, la vente directe sans intermédiaire peut parfois être trouvée via des groupes Facebook, forums ou annonces locales.
6. Visiter et vérifier le bien
Lors des visites, soyez attentif à :
- L’état général du bâtiment (structure, toiture, installations)
- Le certificat de performance énergétique (CPE)
- Le cadastre et les limites du terrain
- Les charges de copropriété (si applicable)
- Les diagnostics obligatoires (plomb, amiante, etc.)
N’hésitez pas à faire appel à un architecte ou ingénieur pour une expertise technique avant l’achat.
7. Négocier et faire une offre
Si le bien vous convient :
- Rédigez une offre d’achat écrite, souvent sous forme d’engagement conditionné à l’obtention du prêt.
- Le vendeur accepte, refuse ou négocie.
- Une fois l’accord trouvé, vous signez un compromis de vente (promesse bilatérale).
8. Le compromis de vente
Il est signé devant notaire (souvent choisi par l’acheteur). Il engage les deux parties et mentionne :
- Le prix de vente
- Les conditions suspensives (notamment obtention du prêt)
- Le délai de rétractation
- La date de signature de l’acte définitif
Vous devrez alors verser un acompte (généralement 10 %) sur un compte séquestre chez le notaire.
9. Signature de l’acte authentique
Une fois les conditions remplies (notamment le financement obtenu), vous signez l’acte d’achat définitif chez le notaire.
C’est à ce moment que :
- Vous devenez officiellement propriétaire
- Vous payez les frais restants (droits d’enregistrement, notaire, etc.)
- Vous recevez les clés du bien
10. Aides financières et incitations fiscales
Le gouvernement luxembourgeois propose plusieurs aides pour l’achat d’une résidence principale :
- Subvention d’acquisition : aide directe sous conditions de revenu
- Prêt à taux réduit : cofinancement de l’État
- Bëllegen Akt : réduction des droits d’enregistrement
Consultez le site du Ministère du Logement pour les modalités actualisées.
11. Et après ? Déclarer et occuper votre logement
Une fois propriétaire :
- Enregistrez le bien auprès de l’administration du cadastre
- Souscrivez une assurance habitation obligatoire
- Déclarez votre logement comme résidence principale
- Vérifiez votre éligibilité à d’autres aides (réductions fiscales, primes énergétiques…)
FAQ – Comment acheter une maison au Luxembourg
Est-ce que les étrangers peuvent acheter une maison au Luxembourg ?
Oui. Le Luxembourg ne restreint pas l’accès à la propriété aux ressortissants étrangers, qu’ils soient résidents ou non-résidents. Cela inclut les frontaliers, les expatriés ou même les investisseurs internationaux.
Toutefois, les conditions de financement peuvent être plus strictes pour les non-résidents : les banques demandent souvent un apport plus important et des garanties renforcées.
Quel est l’apport minimum pour acheter au Luxembourg ?
L’apport recommandé est généralement de 10 à 20 % du prix du bien, afin de couvrir :
- Les frais de notaire
- Les droits d’enregistrement (7 %)
- Les frais de garantie hypothécaire
- Les éventuels frais d’agence
Certaines banques acceptent de financer jusqu’à 100 % du prix du bien (hors frais) si vous êtes résident, fonctionnaire européen ou avec un excellent profil financier.
Quels sont les délais moyens pour acheter une maison ?
🕒 En règle générale, il faut compter 3 à 5 mois entre la première visite et la remise des clés. Ce délai inclut :
- Les visites et la négociation
- La signature du compromis de vente
- L’obtention du financement
- La signature de l’acte notarié
Des retards peuvent survenir en cas de délai bancaire prolongé ou si des travaux, hypothèques ou litiges sont en cours sur le bien.
Est-il possible d’acheter pour louer ?
Oui, l’achat locatif est tout à fait possible au Luxembourg. Le marché locatif est tendu, en particulier dans les zones urbaines comme Luxembourg-Ville, Esch-sur-Alzette ou Belval.
Le rendement brut locatif varie de 2,5 % à 4 %, parfois plus pour les biens meublés ou bien situés.
Pensez à consulter les règles applicables en matière de :
- Déclaration de revenus locatifs
- Fiscalité sur les plus-values
- Encadrement de la location courte durée (Airbnb, tourisme)
Puis-je bénéficier d’un prêt si je travaille en France, Belgique ou Allemagne ?
Oui. Les travailleurs frontaliers peuvent obtenir un prêt immobilier auprès des banques luxembourgeoises.
Les conditions habituelles :
- Contrat de travail stable (CDI ou fonctionnaire)
- Revenu suffisant
- Apport personnel recommandé (souvent ≥ 20 %)
- Compte bancaire au Luxembourg parfois exigé
💡 Certains établissements bancaires transfrontaliers sont spécialisés dans le financement des frontaliers.