Les prix de l’immobilier au Luxembourg vous semblent-ils inaccessibles et en constante évolution ? En 2025, le marché se redresse : les prix de vente reculent légèrement (-0,62% à 8 330 €/m²), tandis que les loyers atteignent un nouveau record (29,58 €/m²/mois). Entre le Centre, où le mètre carré atteint 10 652 €, et le Nord, à 5 885 €, les écarts régionaux dépassent 80%. Découvrez comment les taux d’intérêt, les coûts de construction et les disparités entre neuf (10 289 €/m²) et ancien (7 636 €/m²) façonnent un marché en rééquilibrage, où chaque décision compte pour investisseurs et primo-accédants.

1. Le marché immobilier luxembourgeois en 2025 : état des lieux des prix
2. Analyse des prix immobiliers par région : de fortes disparités au Grand-Duché
3. Zoom sur le prix des appartements : le neuf face à l’ancien
4. Les facteurs qui façonnent les prix de l’immobilier au Luxembourg
5. Devenir propriétaire au Luxembourg : conseils et aides financières
6. Synthèse et perspectives du marché immobilier luxembourgeois

Le marché immobilier luxembourgeois en 2025 : état des lieux des prix

Les chiffres clés du marché en août 2025

Le Luxembourg maintient sa position parmi les marchés immobiliers les plus onéreux d’Europe. En août 2025, le prix moyen au mètre carré pour l’achat d’un bien s’élève à 8 330 €, en baisse de 0,62 % par rapport à 2024. À la location, le prix moyen atteint 29,58 €/m²/mois, soit une hausse de 5,27 % sur la même période. Ces données, issues des actes notariés et de l’Administration du Cadastre, montrent un marché contrasté : la vente marque un léger recul, tandis que le locatif s’envole.

Malgré cette correction, le Luxembourg reste un des pays les plus chers du continent. Selon une étude d’euronews, seul Monaco et Zurich dépassent les prix du centre-ville luxembourgeois (10 652 €/m²). Cette rareté géographique et démographique explique en partie la pression sur les prix, notamment dans la capitale.

Évolution récente : un marché à deux vitesses

Sur les deux dernières années, le marché immobilier luxembourgeois a connu des fluctuations marquées. Les prix de vente ont oscillé entre un pic de 8 722 €/m² en janvier 2024 et un creux de 8 173 €/m² en mars 2025. En revanche, les loyers ont atteint un nouveau record en août 2025 après une baisse transitoire à 26,43 €/m² en octobre 2023. Ce décalage illustre une demande locative soutenue face à une offre limitée.

• Tendance à la vente : Légère baisse de -0,62 % sur un an (Août 2024 vs Août 2025).
• Tendance à la location : Forte hausse de +5,27 % sur la même période.
• Pic des prix de vente (2 dernières années) : 8 722 €/m² en janvier 2024.
• Point bas des prix locatifs (2 dernières années) : 26,43 €/m² en octobre 2023.

Cette dynamique à deux vitesses s’explique par des taux d’intérêt historiquement bas, stimulant la demande locative, et par une offre de neuf insuffisante. Les appartements en VEFA, malgré une surface moyenne réduite, ont vu leurs prix exploser (+10,9 % en deux ans), tandis que l’ancien stagne. Les régions montrent des disparités : le Centre concentre 10 652 €/m² à l’achat contre 5 885 €/m² au Nord, révélant des écarts de plus de 80 %.

Analyse des prix immobiliers par région : de fortes disparités au Grand-Duché

Du Centre au Nord : un grand écart des prix au mètre carré

Le marché immobilier luxembourgeois révèle des écarts significatifs selon les régions. En août 2025, le prix moyen au mètre carré pour un achat atteint 10 652 € en région Centre, contre 5 885 € dans le Nord. Cette hétérogénéité marque un contraste frappant entre zones urbaines dynamiques et espaces plus périphériques.

Région	Prix de vente moyen (€/m²)	Prix de location moyen (€/m²/mois)
Centre	10 652 €	32,76 €
Sud	6 933 €	25,31 €
Ouest	7 438 €	22,17 €
Est	6 925 €	20,26 €
Nord	5 885 €	19,05 €

Les loyers suivent cette même tendance, avec un écart de 13,71 € par mois et par mètre carré entre le Centre et le Nord. Ces données, issues des actes notariés et de l’Administration du Cadastre, illustrent un marché segmenté où les choix d’achat ou de location dépendent étroitement de la localisation.

Comment interpréter ces différences régionales ?

La région Centre, abritant Luxembourg-Ville, concentre les prix les plus élevés. Sa position centrale, les institutions européennes et son statut de pôle financier attirent une demande soutenue. En août 2025, le quartier de Belair culminait à 14 489 €/m², renforçant cette dynamique.

Le Sud, deuxième région la plus chère pour la vente (6 933 €/m²), tire sa valeur de ses pôles industriels et académiques, notamment le campus de Belval. L’Ouest et l’Est, à 7 438 €/m² et 6 925 €/m², offrent un équilibre entre cadre de vie et accès à l’emploi. Le Nord, avec un prix de 5 885 €/m², reste l’alternative la plus abordable, malgré une hausse de 9,6 % des loyers en un an.

Les taux d’intérêt et les nouvelles constructions influencent ces écarts. Les appartements neufs (VEFA) voient leur prix moyen bondir à 10 289 €/m², contre 7 636 €/m² pour l’ancien. Cette dynamique, couplée à la performance énergétique (un écart de 816 à 1 407 €/m² selon la classe), redéfinit les valeurs locales. Les données, actualisées par l’Observatoire de l’Habitat, soulignent un marché en mutation, où la localisation reste déterminante.

Zoom sur le prix des appartements : le neuf face à l’ancien

Appartements existants : une stabilisation des prix

Pour les appartements anciens, le prix moyen s’établissait à 7 636 €/m² au 1er trimestre 2025. Cela reflète une baisse de 1,9 % par rapport au trimestre précédent, mais une quasi-stabilité sur un an (-0,4 %). Ces chiffres, issus des actes notariés analysés par l’Observatoire de l’Habitat, montrent une correction progressive après des années de fortes hausses.

Ce ralentissement pourrait offrir de nouvelles opportunités d’achat, notamment dans les zones où l’offre s’équilibre avec la demande. Les données notariales garantissent une fiabilité accrue, évitant les biais liés aux annonces non concrétisées. En région Est, les prix moyens (6 925 €/m²) et en Ouest (7 438 €/m²) traduisent des dynamiques locales influencées par l’accès aux infrastructures et l’attractivité des communes.

Appartements neufs (VEFA) : une hausse du m² qui cache une autre réalité

Les prix moyens des appartements en VEFA ont atteint 10 289 €/m² au 1er trimestre 2025, en hausse de 10,9 % sur un an. Cette augmentation masque toutefois une réduction significative de la surface moyenne des logements vendus. Ainsi, le prix moyen par appartement est en légère baisse (-1,2 %) à 711 000 €.

Ce phénomène s’explique par une demande croissante pour des logements compacts, notamment en zones urbaines. Les taux d’intérêt élevés découragent les acheteurs de s’engager dans des projets coûteux, orientant les ventes vers des surfaces plus petites. Pour obtenir une estimation précise de votre bien immobilier au Luxembourg, une expertise détaillée reste indispensable.

Les mesures fiscales (TVA réduite à 3 % pour les résidences principales) stimulent la production de nouveaux logements, mais les coûts de construction et la rareté des terrains limitent l’offre. En région Sud, les écarts de prix entre le neuf et l’ancien se resserrent (6 933 €/m² vs 9 500 €/m²), tandis que dans le Centre, les écarts record (10 652 €/m² vs 14 500 €/m²) accentuent la pression sur les primo-accédants.

Les facteurs qui façonnent les prix de l’immobilier au Luxembourg

L’impact des taux d’intérêt et des nouvelles constructions

Les taux d’intérêt jouent un rôle central dans l’évolution des prix immobiliers. Depuis 2022, la Banque Centrale Européenne a relevé ses taux de référence, limitant la capacité d’emprunt des ménages. En 2025, un taux de 4% réduit de 18% la capacité d’accès à la propriété par rapport à un taux de 2%. Ce phénomène explique la baisse de 0,62% des prix de vente entre août 2024 et 2025.

Parallèlement, les nouvelles constructions peinent à compenser la demande. Malgré un besoin théorique de 6 000 logements annuels, seules 4 072 unités sont mises sur le marché en moyenne chaque année. Les coûts de construction avoisinent 3 000 €/m², avec une hausse de 1,3% entre octobre 2024 et avril 2025. Les appartements neufs (VEFA) voient leurs prix atteindre 10 289 €/m², une augmentation de 10,9% liée à la réduction de la surface moyenne vendue.

Les moteurs structurels du marché luxembourgeois

Le déséquilibre entre offre et demande constitue un pilier du marché immobilier luxembourgeois. La population a augmenté de 42% entre 2004 et 2022, atteignant 672 100 résidents début 2024. Cette croissance de 12 000 personnes par an s’accompagne d’un besoin annuel de 6 000 à 6 180 logements. Or, la production reste inférieure à 4 500 unités annuelles.

• La forte demande : alimentée par une croissance démographique et économique soutenue.
• L’offre de terrains limitée : un facteur structurel qui maintient la pression sur les prix fonciers.
• Les coûts de construction : en hausse, ils se répercutent sur le prix du neuf.
• La performance énergétique : un critère de plus en valorisé, influençant le prix des biens (neufs comme anciens).
• Les caractéristiques du bien : surface, présence d’un extérieur (balcon, jardin) et d’un parking restent des éléments déterminants.

Ce déséquilibre s’observe dans les écarts régionaux : le Centre concentre les prix les plus élevés (10 652 €/m² à l’achat, 32,76 €/m²/mois à la location), tandis le Nord reste le plus abordable (5 885 €/m² à l’achat, 19,05 €/m²/mois à la location). Selon une étude de la Banque Centrale du Luxembourg facteurs d’offre et de demande à long terme, cette situation résulte d’une “élasticité-prix de l’offre quasiment nulle”, exacerbant l’inflation immobilière malgré les mesures gouvernementales visant à mobiliser les terrains constructibles.

Devenir propriétaire au Luxembourg : conseils et aides financières

Évaluer son budget et les coûts annexes

Devenir propriétaire au Luxembourg implique des coûts bien au-delà du prix d’achat. Les frais de notaire représentent 7% du prix du bien, incluant 6% de droits d’enregistrement et 1% de droits de transcription. Ces frais, souvent sous-estimés, peuvent s’ajouter à des dépenses imprévues comme les raccordements aux réseaux ou les travaux d’urgence.

Les emprunteurs doivent aussi prévoir les frais d’hypothèque (environ 1% du crédit), les primes d’assurance (décès-invalidité, incendie) et les intérêts intercalaires en cas de construction décalée. Pour éviter les mauvaises surprises, consultez notre guide complet pour acheter une maison au Luxembourg.

Les aides de l’État pour faciliter l’accès à la propriété

Le gouvernement luxembourgeois propose des dispositifs concrets pour réduire le fardeau financier. Voici les principales aides disponibles :

1. Le crédit d’impôt sur les actes notariés (“Bëllegen Akt”) : Réduction de 40 000 € par personne (80 000 € pour un couple) sur les droits d’enregistrement. Condition : occuper le logement comme résidence principale pendant 2 ans minimum.
2. Les aides individuelles au logement : Subventions allant de 500 à 10 000 € selon les revenus, pour l’acquisition ou la construction d’un bien. Les foyers modestes peuvent aussi bénéficier d’un prêt garanti par l’État.
3. La subvention d’intérêt : Réduction des mensualités d’un prêt immobilier jusqu’à 200 000 € (plafond majoré de 20 000 € par enfant à charge).
4. L’application d’un taux de TVA super-réduit : Un taux de 3% s’applique à la construction ou rénovation d’un logement principal, limité à une économie fiscale de 50 000 € par bien.

Les conditions d’éligibilité varient selon les aides. Pour les crédits d’impôt, l’engagement à résider dans le bien est strictement contrôlé. En cas de non-respect, le montant alloué doit être remboursé avec intérêts. Vérifiez vos droits via MyGuichet.lu ou contactez le guichet unique dédié aux aides au logement.

Synthèse et perspectives du marché immobilier luxembourgeois

Ce qu’il faut retenir sur les prix immobiliers au Grand-Duché

Le marché immobilier luxembourgeois traverse une phase de rééquilibrage. Après une baisse de 0,62% des prix moyens de vente en août 2025 (8 330 €/m²), les valeurs montrent une stabilité retrouvée. Les loyers, eux, continuent de grimper (+5,27% en un an, à 29,58 €/m²/mois), soulignant une tension persistante. Les disparités régionales restent marquées : Luxembourg-Ville (12 106 €/m² en moyenne) contraste avec le Nord (5 885 €/m²). Les taux d’intérêt, bien que stables (autour de 3,20-3,60% selon la durée), ont freiné la spéculation, tandis que la baisse des transactions en 2024 (-9% pour les appartements existants) révèle un ajustement après des années de hausse effrénée.

Comment aborder votre projet immobilier dans ce contexte ?

Dans un marché complexe, l’accompagnement d’experts devient essentiel. Les professionnels offrent une analyse personnalisée des opportunités, notamment dans des zones à potentiel comme le Nord ou l’Est du pays, où les prix restent plus accessibles. La négociation est facilitée par la baisse des prix au mètre carré et la disponibilité accrue des biens. Pour les investisseurs, les aides gouvernementales (crédit d’impôt “Bëllegen Akt”, réduction des droits d’enregistrement) restent valables jusqu’au 30 juin 2025, mais leur pérennité reste incertaine. En ce contexte, nos experts immobiliers conseillent une approche stratégique, combinant analyse des tendances régionales et optimisation des conditions de financement pour concrétiser chaque projet avec sérénité.

En 2025, le marché immobilier luxembourgeois se stabilise avec une baisse modérée des prix (8 330 €/m²) et des loyers en hausse (29,58 €/m²). Les écarts régionaux persistent, le Centre (10 652 €/m²) restant le plus onéreux. Malgré les taux et coûts élevés, l’expertise locale est cruciale pour concrétiser un projet.

FAQ

Quel est le prix moyen d’une maison au Luxembourg ?

Au Luxembourg, le prix moyen d’une maison s’établit à 8 330 €/m² en août 2025, selon les données des actes notariés. Toutefois, cette moyenne nationale masque de fortes disparités régionales. La région Centre, notamment Luxembourg-ville, concentre les prix les plus élevés avec 10 652 €/m², tandis que le Nord reste le plus abordable à 5 885 €/m². Notez que le marché des maisons unifamiliales manque de données fiables en raison de l’absence de cadastre vertical spécifique, contrairement aux appartements.

Est-il intéressant d’acheter un bien immobilier au Luxembourg ?

Acheter au Luxembourg reste un choix stratégique malgré la correction récente du marché. Les prix de vente ont légèrement baissé de 0,62% sur un an (de 8 382 € à 8 330 €/m² entre août 2024 et 2025), tandis que les loyers continuent de grimper (+5,27% à 29,58 €/m²/mois). Si le marché est dynamique, especially dans les grandes agglomérations, le Luxembourg reste l’un des marchés les plus chers d’Europe. Cependant, des opportunités existent dans le Nord ou l’Est du pays, et des aides de l’État (crédit d’impôt “Bëllegen Akt”, TVA réduite à 3% pour les résidences principales) peuvent faciliter l’accès à la propriété.

Quel est le prix moyen d’un appartement au Luxembourg ?

Les appartements affichent des prix contrastés selon leur statut. Au premier trimestre 2025, les appartements anciens se négocient en moyenne à 7 636 €/m², avec une baisse de 1,9% par rapport au trimestre précédent. En revanche, le neuf (VEFA) explose à 10 289 €/m², soit une hausse de 10,9% sur un an, liée à la réduction de la surface moyenne des logements. Cependant, le prix moyen par appartement neuf a légèrement reculé à 711 000 € (-1,2% sur un an), intégrant une TVA de 3% pour les résidences principales (plafonnée à 50 000 €).

Comment se porte l’immobilier au Luxembourg ?

Le marché immobilier luxembourgeois connaît un rééquilibrage en 2025. Les prix de vente reculent légèrement (-0,62% sur un an), mais les loyers atteignent des records (+5,27% à 29,58 €/m²/mois). Les taux d’intérêt des prêts immobiliers restent relativement stables, oscillant entre 3,16% pour les durées longues et 3,55% pour des fixations de 5 à 10 ans. Si l’offre de logements peine à suivre la demande démographique, la construction neuve s’adapte avec des surfaces réduites, comme le montre la hausse du prix au mètre carré en VEFA. Malgré tout, le Luxembourg reste l’un des marchés les plus onéreux d’Europe.

Quel salaire pour bien vivre au Luxembourg ?

Pour espérer acheter un bien, un salaire mensuel net d’au moins 7 000 € est généralement requis pour un prêt immobilier solvable. En revanche, pour la location, un budget de 2 000 à 3 000 €/mois est nécessaire selon la région (29,58 €/m²/mois en moyenne nationale). Les aides de l’État, comme la subvention de loyer (jusqu’à 520 €/mois) ou le crédit d’impôt “Bëllegen Akt” (jusqu’à 80 000 € pour un couple), peuvent atténuer ces coûts. Pour les propriétaires, des primes d’accession (jusqu’à 10 000 €) ou des aides pour la performance énergétique sont également disponibles.

Qui peut acheter une maison au Luxembourg ?

L’acquisition immobilière au Luxembourg est ouverte à tous les résidents légaux, avec des conditions spécifiques pour les non-résidents. Les acquéreurs doivent présenter un dossier solide aux banques, avec un apport personnel moyen de 20% du prix d’achat pour couvrir les frais de notaire (7% du prix du bien) et le reste à financer. Les primo-accédants peuvent bénéficier du “Bëllegen Akt” (jusqu’à 80 000 € pour un couple) s’ils s’engagent à habiter le bien 2 ans minimum. Les investisseurs en VEFA profitent aussi d’un allègement de 20 000 € sous conditions de location pendant 2 ans.

Où faut-il habiter au Luxembourg ?

Le choix de votre région dépend de votre budget et vos besoins. La région Centre (Luxembourg-ville) reste la plus prisée mais aussi la plus chère à 10 652 €/m². Pour un rapport qualité-prix, le Nord (5 885 €/m²) ou l’Est (6 925 €/m²) offrent des alternatives abordables avec un cadre rural. Le Sud (6 933 €/m²) attire pour son pôle industriel et universitaire, tandis l’Ouest (7 438 €/m²) allie cadre de vie et proximité de la capitale. Les communes gérées par des promoteurs publics (Fonds du Logement) proposent aussi des logements sociaux pour les ménages à revenus modestes.

Pourquoi l’immobilier est-il si cher au Luxembourg ?

Plusieurs facteurs structurels expliquent l’envolée des prix. D’abord, la forte demande liée à une croissance démographique soutenue (2,2% de croissance annuelle) et à l’attractivité du pays comme centre financier européen. Ensuite, l’offre est limitée par un foncier restreint, des coûts de construction en hausse (+5,27% de la TVA sur les matériaux) et des réglementations urbanistiques strictes. Enfin, les contraintes énergétiques (performances BBC) et les caractéristiques des biens (jardin, stationnement) renforcent la pression sur les prix, qui restent parmi les plus élevés d’Europe malgré la récente stabilisation.

Quel apport pour acheter au Luxembourg ?

Un apport personnel de 20 à 30% du prix d’achat est généralement requis pour sécuriser un prêt. Cet apport doit couvrir les frais annexes : 7% de droits d’enregistrement (dont 6% de droits d’enregistrement et 1% de transcription) et les honoraires du notaire (1% du prix). Pour un bien à 833 000 € (base 100m² x 8 330 €/m²), prévoyez donc environ 80 000 € pour les frais et les garanties. Des dispositifs comme le “Bëllegen Akt” (jusqu’à 80 000 €) ou la subvention d’intérêt (réduction des charges de prêt) peuvent réduire cet effort financier, sous conditions de revenus et d’engagement de résidence principale.